Nắm cơ hội, người dân mạnh dạn xuống tiền mua bất động sản TP.HCM

 Sau Tết Nguyên đán 2025, người mua quay lại thị trường, nhà đầu tư phía Bắc cũng rầm rộ “săn” dự án The Global City. Sức cầu tăng ở nhiều phân khúc, đặc biệt các dự án gần các công trình hạ tầng trọng điểm.

 

Cuối năm 2024, UBND TPHCM ban hành bảng giá đất mới trên địa bàn. Theo đó, giá đất ở quận 1, đường Lê Lợi và Nguyễn Huệ được điều chỉnh lên mức 687,2 triệu đồng/m2, đường Hàm Nghi, đường Hàn Thuyên cũng có mức giá khoảng 430 triệu đồng/m2, tăng hơn 300% so với bảng giá cũ.

Mặc dù vẫn thấp hơn giá thực tế rất nhiều, giá mới đã giữ vai trò định hướng và tham chiếu cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tạo tiền đề cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và tâm lý tự tin cho người mua dự án The Global City.

Đáng chú ý, chỉ trong một tuần qua, nhu cầu khách tìm mua dự án The Global City tăng mạnh khiến giá đất tại đây đã nhích thêm 15%. Theo anh T., nguyên nhân chính của đợt tăng giá này chủ yếu do tin đồn Nhơn Trạch có thể sáp nhập vào TP.HCM, cùng với sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông như dự án Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành, sân bay Long Thành, cầu Nhơn Trạch...

Năm 2024, GDP của nước ta đạt 7,09%, xuất khẩu tăng 14,3%, FDI đạt 31,38 tỷ USD (11 tháng), cùng với các công trình hạ tầng lớn, trong đó có tuyến metro số 1 và việc thông qua luật kinh doanh bất động sản mới nhằm tăng tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi người mua cũng như nhà đầu tư đã khơi thông nguồn lực, làm ấm dần dòng vốn vào thị trường này.

Rõ ràng, sự đôi động của thị trường TP.HCM những tháng đầu năm không chỉ phản ánh sức khỏe của nền kinh tế mà còn đánh dấu chu kỳ phát triển mới của bất động sản. Nhiều người đã tham gia thị trường để nắm bắt cơ hội gia tăng giá trị trong đầu tư trong bối cảnh lãi suất còn duy trì ở mức thấp để đầu tư vào dự án The Global City.

Ngoài ra, các quy định pháp lý cũng giúp tạo môi trường minh bạch, ổn định hơn cho nhà đầu tư. Khi những lo ngại giảm dần, dòng tiền đổ vào bất động sản sẽ dồi dào hơn. Đồng thời, xu hướng đô thị hóa, nhu cầu nhà ở cao cấp tại trung tâm mới, các khu đô thị được phát triển bởi các đơn vị uy tín, bảo đảm về pháp lý và thời gian bàn giao vẫn là động lực tăng trưởng dài hạn và lành mạnh cho thị trường bất động sản.

TP.HCM tăng 7 bậc xếp hạng trung tâm tài chính toàn cầu

 TP.HCM đứng 98/119 thành phố xếp hạng, tăng 7 bậc so với năm ngoái trong bảng chỉ số Trung tâm Tài chính Toàn cầu ấn bản lần 37 (GFCI 37).

 

Trong kỳ xếp hạng đầu tiên dự án The Global City  của năm 2025, TP.HCM tăng 25 điểm, đạt 645 điểm và tăng 7 hạng so với năm ngoái lên thứ 98. Đây là thứ hạng cao nhất kể từ khi thành phố bắt đầu được vào danh sách xếp hạng năm 2022.

Tại Đông Nam Á, các trung tâm tài chính khác là Manila (Philippines), Bangkok (Thái Lan), Kuala Lumpur (Malaysia), Jakarta (Indonesia) có thứ hạng lần lượt là 103, 96, 51, 97. Trong khi đó, Singapore tiếp tục duy trì hạng 4 toàn cầu dự án The Global City.

Dự án nằm ngay ngã tư Thi Sách và Nguyễn Siêu. Chủ đầu tư của dự án The Global City  này là Công ty TNHH trung tâm thương mại và căn hộ Sài Gòn, liên doanh giữa Công ty In Trần Phú (tỷ lệ 30%) và nhà đầu tư trong nước khác (70%).

Ở cấp độ toàn cầu, New York (Mỹ) giữ vững vị trí dẫn đầu với 769 điểm. 2 cái tên còn lại trong top 3 là London (Anh), Hong Kong (Trung Quốc).

Hiện, nhà đầu tư nước ngoài khiếu nại các quyết định thu hồi của UBND TP.HCM. Từ năm 2017 đến nay, UBND TP.HCM đã rà soát và báo cáo nhiều lần với Tổ công tác liên ngành, nhưng vẫn còn một số vấn đề về cơ sở pháp lý chưa được làm rõ dự án The Global City.

Giao dịch nhà đất TP.HCM tăng mạnh

 Giao dịch dự án Global City tại TP.HCM tăng mạnh trong quý I, giúp nguồn thu từ đất đạt 2.200 tỷ đồng, theo Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM.

Tại phiên họp kinh tế - xã hội quý I mới đây, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết trong 3 tháng đầu năm, TP đã cấp khoảng 100.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân.

Trong đó, chỉ có 138 giấy chứng nhận cấp lần đầu, trong khi hơn 92% (92.533 giấy) là hồ sơ biến động do chuyển nhượng, còn lại cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án Global City.

Theo ông, việc số lượng hồ sơ mua bán nhà đất tăng nhanh giúp nguồn thu từ đất đai trên địa bàn đạt 2.200 tỷ đồng, tăng hơn 540 tỷ đồng so với cùng kỳ.

Doanh thu hoạt động ngành dịch vụ kinh doanh bất động sản dự tính tháng 3 đạt 25.547 tỷ đồng, tăng 9% so với tháng trước. Nếu tính lũy kế 3 tháng đầu năm nay, ngành dịch vụ kinh doanh bất động sản đạt 72.321 tỷ đồng doanh thu, tăng 16%. Đây là mức tăng tích cực theo đánh giá của Cục Thống kê dự án Global City.

Chung cư đạt tỷ suất lợi nhuận cao nhất 1 thập kỷ

 Trong 5 kênh đầu tư phổ biến, dư án Global City ghi nhận tỷ suất sinh lợi cao nhất với mức tăng gần 3 lần sau 10 năm.

Đáng chú ý, theo dữ liệu thu thập trong suốt 10 năm qua của đơn vị này, dư án Global City là kênh đầu tư có tỷ suất sinh lợi cao nhất, với mức tăng gần gấp 3 lần. Cụ thể, nếu đầu tư 1 đồng vào năm 2015, đến nay giá trị căn hộ đã tăng lên gấp 3 lần.

Đứng thứ hai là đất nền với mức tăng 2,4 lần. Trong khi đó, ngoại tệ lại có tỷ suất sinh lợi thấp nhất, chỉ đạt 20% trong vòng 10 năm qua.

"Còn nếu xét trong giai đoạn ngắn hạn, từ 2020 đến 2021, chứng khoán lại trở thành kênh đầu tư có lợi nhuận cao nhất", ông Dương bổ sung.

Đáng chú ý, theo ông Dương, việc phát triển hạ tầng, đặc biệt là các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM, đang tạo ra những cơ hội mới cho dư án Global City.

"Các dự án dọc theo tuyến metro nằm xa trung tâm có mức tăng giá nhanh hơn, thậm chí có những sản phẩm tăng giá 30-50% trong thời gian ngắn. Không chỉ ở TP.HCM mà tại Hà Nội, xu hướng này cũng diễn ra tương tự", ông Dương nói thêm.

Căn hộ, nhà phố ở TP Hồ Chí Minh thu hút nhà đầu tư

 Khi lợi nhuận luôn là ưu tiên đối với nhà đầu tư, cơ hội thuộc về các dư án Global City khu đô thị trung tâm mới đón đầu phát triển vùng và hạ tầng giao thông, có quy hoạch bài bản, đa tiện ích, thể hiện rõ tiềm năng tăng giá trị trong tương lai Nhà đầu tư phía Bắc sẵn sàng xuống tiền cho BĐS TP.HCM

Dòng tiền đang có dấu hiệu tìm kiếm cơ hội ở phía Nam sau thời gian tập trung chủ yếu tại Hà Nội. Khảo sát cho thấy 66% nhà đầu tư dư án Global City đến từ phía Bắc được hỏi quan tâm đến BĐS phía Nam .

Khảo sát của One Mount Group cũng chỉ ra gần 50% nhà đầu tư dư án Global City thể hiện sự quan tâm đến phân khúc căn hộ chung cư tại TP.HCM. Trong đó 20% sẵn sàng xuống tiền ngay.

Kết quả, quý IV/2024, TP.HCM với 3 dự án nhà ở - 912 căn hộ thuộc phân khúc căn hộ cao cấp dư án Global City đủ điều kiện đưa ra thị trường, 100% nguồn cung đã được tiêu thụ ngay trong quý, theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM.

Dự kiến sẽ có khoản vay mới trị giá 1 tỷ USD từ ngân hàng ADB để xây tuyến metro số 2 nhà đất tân phú

Để đảm bảo đủ nguồn vốn cho dự án metro số 2 (Bến Thành – Suối Tiên) theo tổng mức đầu tư điều chỉnh, Chính phủ đã yêu cầu ADB cung cấp một khoản vay mới ước tính khoảng 1 tỉ USD dự kiến sẽ được Chính phủ và ADB phê duyệt vào năm 2021 nhà đất tân phú.

Mới đây, theo thông tin từ Ban Quản lý đường sắt đô thị Tp.HCM, liên quan về việc hủy khoản vay trị giá 390 triệu USD của Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) cho dự án tuyến metro số 2, Tp.HCM đã được UBND TP và Ban Quản lý đường sắt đô thị đánh giá kỹ lưỡng, được ADB chấp thuận và khẳng định với các nhà đồng tài trợ của dự án trước khi được các bộ, ngành liên quan thông qua và được Chính phủ phê duyệt nhà đất tân phú.

Việc hủy một phần khoản vay của ADB trong giai đoạn hiện nay không ảnh hưởng đến việc triển khai thực hiện dự án theo kế hoạch do nguồn vốn này dự kiến sẽ được bù đắp bằng một khoản vay mới của ADB nhà đất tân phú.

Ngoài ra, việc đề nghị hủy một phần khoản vay trước khi hết hạn sẽ giảm thiểu các chi phí tài chính như phí cam kết khoản vay của ADB. Bên cạnh đó, ADB cũng đề nghị thực hiện sớm các thủ tục hủy một phần vốn vay này để cân đối nguồn tài trợ cấp bách cho các chương trình, dự án hỗ trợ khắc phục và đối phó với ảnh hưởng của dịch Covid--19 cho Việt Nam như ADB đã thống nhất với Chính phủ Việt Nam nhà đất tân phú.

Theo Ban Quản lý đường sắt đô thị TP, vào tháng 11/2019, trên cơ sở kết quả thẩm định của các bộ, ngành Trung ương về nguồn vốn và khả năng cân đối vốn, UBND TP đã phê duyệt tổng mức đầu tư điều chỉnh dự án, trong đó có việc điều chỉnh lại cơ cấu vốn vay từ các nhà tài trợ. Theo đó, khoản vay hiện hữu của ADB sẽ được đóng đúng hạn vào tháng 12 /2020, sau khi thực hiện hủy một phần vốn trước hạn nhà đất tân phú.

Để đảm bảo đủ nguồn vốn cho dự án theo tổng mức đầu tư điều chỉnh, Chính phủ đã yêu cầu ADB cung cấp một khoản vay mới ước tính khoảng 1 tỷ USD dự kiến sẽ được Chính phủ và ADB phê duyệt vào năm 2021.

Giá trị của khoản vay mới đã được tính toán kỹ lưỡng trong quá trình thẩm định và phê duyệt tổng mức đầu tư điều chỉnh của dự án. Với sự tham mưu của Ban Quản lý đường sắt đô thị, UBND TP đang làm việc với Bộ Tài chính để báo cáo Thủ tướng Chính phủ thực hiện các thủ tục thẩm định điều kiện vay lại làm cơ sở xúc tiến đàm phán điều kiện cụ thể các khoản vay bổ sung dự kiến diễn ra trong năm 2021.

Dự án tuyến metro số 2 có chiều dài khoảng 48 km, gồm 42 nhà ga được chia làm 3 giai đoạn: Bến Thành - Tham Lương có 11 nhà ga; Bến Thành - Thủ Thiêm có 7 nhà ga và Tham Lương - Củ Chi có 24 nhà ga. Dự án được xúc tiến từ khoảng năm 2010, với số vốn được duyệt ban đầu khoảng 1,3 tỉ USD, dự kiến 2020 hoàn thành. Sau đó, vì nhiều lý do, metro số 2 liên tục xin lùi đích tới năm 2024 và hiện đang "chốt" mốc thời gian hoàn thành vào năm 2026.

Triển vọng phục hồi thị trường bất động sản: Lạc quan nhưng không chủ quan nhà tân phú

 

Dù chịu ảnh hưởng bởi đại dịch, tuy nhiên bất động sản vẫn được các chuyên gia đánh giá là kênh đầu tư sinh lời tốt nếu nhà đầu tư “biết đủ” nhà tân phú.

Trong nguy có cơ

Theo khảo sát do một đơn vị truyền thông uy tín thực hiện trung tuần tháng 8, bất chấp thách thức từ Covid-19, bất động sản vẫn là kênh đầu tư dẫn đầu với 38% lượt bình chọn (tương đương gần 42.900 phiếu bầu tính đến 17/8). Các kênh đầu tư được ưu tiên sau đó lần lượt là gửi tiết kiệm (27%), chứng khoán (12%), vàng (17%) và cuối cùng là USD (6%) nhà tân phú.

Bên cạnh đó, theo nhận định về vai trò đặc biệt của thị trường bất động sản, chuyên gia Kinh tế - TS Cấn Văn Lực cho biết, dù chưa ai thống kê vai trò của bất động sản với nền kinh tế, nhưng năm 2019, bất động sản đóng góp trực tiếp 4,5% GDP, cộng với lưu trú nhà hàng khách sạn khoảng 3,8% GDP, xây dựng khoảng 5,84% GDP nhà tân phú. Chung quy lại, bất động sản và các ngành liên quan đang đóng góp đến khoảng 17% GDP và lan toả đến 35 ngành nghề khác nhau, trong đó có 4 ngành liên đới lớn là du lịch, xây dựng, lưu trú và tài chính ngân hàng.

Theo ông Lực, mặc dù ít nhiều COVID-19 khiến thị trường chậm lại, nguồn cung mới ít đi, tuy nhiên những tác động này cũng có thể xem là "trong nguy có cơ".

Chuyên gia kinh tế - TS Cấn Văn Lực

"Chúng tôi thấy có ba điểm sáng với thị trường bất động sản bao gồm bất động sản công nghiệp, bất động sản nhà ở và logistics. Hiện Chính phủ đang thúc đẩy đầu tư công, bất động sản sẽ là một trong những ngành được hưởng lợi nhiều nhất", ông Cấn Văn Lực nói nhà tân phú.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, xét trên yếu tố vĩ mô, ngay khi doanh nghiệp lên tiếng, Chính phủ đã có những hành động rất kịp thời, với một loạt chính sách đã được đưa ra, như chính sách để tháo gỡ cho sự phát triển cho condotel hay Nghị định 25 lựa chọn nhà đầu tư.

Quan sát chung về sự phục hồi của tất cả các lĩnh vực trong giai đoạn sau giãn cách, ông Đính nhận định: Không thể nói rằng bất động sản đang gặp khủng hoảng, mà chỉ đang chậm nhịp vì những tác động mang tính ngắn hạn nhà tân phú.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Think Big Group cũng cho rằng, giai đoạn hiện nay là thời cơ. Theo ông Hà, chu kỳ 10 năm tới khác hoàn toàn với chu kỳ trước.

"Chúng ta đã có gói hỗ trợ vay mua nhà 6-7%, trước chúng ta không thể tìm được gói hỗ trợ như thế này. Lãi suất cho vay mua bất động sản đang thấp là một lợi thế lớn, thứ nữa là hiện nay giá bất động sản cũng khá hợp lý chứ không phải quá cao nên phù hợp để mua nhà" - ông Hà bày tỏ quan điểm.

Nhưng không chủ quan

Bên cạnh đó, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, thực tế những con số thống kê về hoạt động của thị trường bất động sản hiện nay chủ yếu từ chủ đầu tư, tức là nguồn sơ cấp, trong khi thị trường thứ cấp với mua đi bán lại vẫn sôi động.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Think Big Group

Cho nên khủng hoảng của thị trường bất động sản ở đây vẫn là do nguồn cung, không phải chủ đầu tư nào cũng có dự án tốt để bán ra thị trường, nhưng nếu có dự án tốt, pháp lý rõ ràng khả năng hấp thụ vẫn cao. Theo đó phải điều chỉnh nguồn cung trên thị trường.

Liên quan đến lãi suất và vay vốn đầu tư, tiêu dùng bất động sản, là người đang trực tiếp trong ban điều hành ngân hàng lớn, TS. Cấn Văn Lực cho biết, lãi suất hiện nay đã và đang giảm.

Lãi suất cho vay mới đã giảm từ 0,5 - 2%/năm so với đầu năm, tuy nhiên tín dụng đầu ra vẫn đang rất thấp. Theo số liệu của NHNN, tính đến hết 7 tháng, tín dụng toàn hệ thống mới tăng khoảng 3,5%, chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm trước. Sức hấp thụ vốn của nền kinh tế đang rất yếu.

Mặc dù vậy, tín dụng bất động sản hết quý II vẫn tăng khoảng 1,5%, tín dụng bất động sản bao gồm cả cho vay nhà ở tương đương 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm 19,3% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Nếu chỉ tính tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản thì khoảng 600 nghìn tỷ đồng.

Lãi suất đi vay để mua nhà hiện nay tương đối hấp dẫn. Nhiều ngân hàng tung ra các gói cho vay hấp dẫn với kỳ hạn 9 năm đổ xuống với lãi suất chỉ từ 7-9%/năm. Đây là mức lãi suất khá hấp dẫn.

Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thời điểm này tiền mặt vẫn là "vua". Đối với các nhà đầu tư phải sử dụng "đòn bẩy tài chính", có thể chấp nhận đòn bẩy tài chính nhưng không nên quá cao, khoản vay chỉ nên chiếm 30-35% giá trị khoản đầu tư là hợp lý.